Țeapa Nordis și schimbarea avansului pe care îl pot cere dezvoltatorii: maxim 40%

O nouă lege menită să îi protejeze pe cumpărători de fraudele imobiliare a fost introdusă de PSD, după demisa Laurei Vicol din partidul lui Marcel Ciolacu, pe ordinea de zi în Parlament. Legea prevede că dezvoltatorii ar putea cere doar 10% avans, iar banii ar fi ținuți într-un cont separat. Modificarea este bine intenționată, spune analistul economic Adrian Negrescu, dar poate adânci problemele de solvabilitate de pe piața imobiliară, punând la risc mai multe industrii conexe.

Noua propunere vine după ce ”țeapa Nordis”, pentru care PSD-ista Vicol a plătit cu funcția, a făcut subiectul unei anchete a Recorder. Dezvoltatorul Nordis este acuzat că a luat banii investitorilor fără să le livreze ce a promis la încheierea actelor.

Vezi și Ciolacu vrea legislație schimbată pentru ca ”țeapa Nordis” să nu mai fie posibilă / Fără reacție față de PSD-ista Vicol

Negrescu consideră că probleme industriei sunt mult mai mari, ținând mai ales de calitate, iar proiectul de reglementare nu adresează în totalitate aceste aspecte.

„Este salutară, însă insuficientă pentru a reglementa modul în care se construiește în România. Mă referi aici inclusiv la calitatea construcțiilor, din ce în ce mai slabă; pentru a oferi prețuri mici, din păcate dezvoltatorii fac tot mai multe compromisuri la calitatea materialelor folosite. Promisiunea de vânzare-cumpărare, actul notarial pe care îl închei în perspectiva de a-ți cumpăra o locuință, nu include aceste modificări care țin de structura clădirii, de calitatea produsului pe care îl vei cumpăra la un moment dat în timp. Aici cred că este nevoie de o reglementare mai clară, spre exemplu în ceea ce ține de suprafața locuibilă, de calitatea pereților, la zona electrică și mai ales la modul în care se face evacuarea apei menajere. Sunt foarte multe construcții care folosesc materiale slabe, iar viitorii proprietari se trezesc după câteva luni că rețeaua de canalizare cade ori că rețeaua electrică este subdimensionată. Cred că este nevoie de reglementări mai stricte aici”, spune analistul.

Pentru a preveni o parte din aceste probleme, inclusiv tentativele de fraudă sau pierderile în cazul construcțiilor nefinalizate, banii dați ca avans ar trebui puși într-un cont special, așa cum prevedea inițiativa din Parlament.

„În ceea ce privește prețul, cred că nu e de ajuns să vii cu o limitare a avansului la 10%. Banii trebuie să ajungă din punctul meu de vedere într-un cont escrow, iar dezvoltatorul să se folosească de ei doar cu acordul tău și numai în scopurile legate de construcția efectivă. Din păcate în momentul de față, cred că peste 70% dintre dezvoltatori se folosesc de banii clienților, care intră în contul lor personal, al firmei, în diverse scopuri, fără niciun fel de control legat de modul în care se fac aceste cheltuieli. De aceea avem dezvoltatori cu mașini de lux, cu avioane private, cu tot felul de năstrușnicii din punct de vedere financiar, în condițiile în care ei se finanțează practic pe banii clienților și nu răspund pentru modul în care cheltuiesc banii acestor investitori în zona imobiliară”, mai spune Negrescu.

Vezi și Insolvența Nordis vine în tandem cu demisa Laurei Vicol de la conducerea Comisiei juridice

Dacă este adoptată ca lege, noul cadru ar putea avea efectul de a scoate companii de pe piață din joc. Finanțarea construcțiilor se bazează pe promisiunile de vânzare-cumpărare, iar lipsa acestor bani – practic, un credit fără dobândă – ar împinge dezvoltatorii spre bănci, unde finanțarea este mai scumpă.

„La cum arată piața bancară din România în momentul de față, mi-e teamă că peste 70% dintre dezvoltatori vor intra în probleme și mai mari. Spuneam recent într-un studiu Frames că avem peste 60% din dezvoltatorii din România în pericol de insolvență, în condițiile în care afacerile au scăzut semnificativ în ultimii doi ani, iar accesul la finanțare este limitat de lipsa rezultatelor financiare pe măsura așteptărilor bancherilor. Când vii și practic tai această linie de finanțare din contracte, mi-e teamă să nu ducem industria construcțiilor într-o gaură și mai mare decât cea în care se află în momentul de față. Această propunere legislativă de limitare a avansurilor la 10% s-ar putea să îngroape și mai mult sectorul construcțiilor, fundamental pentru economie, și industriile conexe. (…) Să nu ne jucăm cu focul cu astfel de propuneri fără un studiu de impact”, punctează Negrescu.

Analistul adaugă că o modalitate de a-i proteja pe cumpărători ar fi o combinație dintre limitarea avansului sau o condiționare a folosirii doar în scop constructiv, alături de o garantare de către stat a proiectelor imobiliare fiabile, în baza unor expertize făcute de autorități.

„Mi-e teamă că numărul dezvoltatorilor va scădea semnificativ, iar prețurile imobiliarilor vor crește, pentru că firmele vor veni să se împrumute mai mult de la bancă, la cele mai ridicate costuri de împrumut din Europa. Asta se va traduce într-o creștere a prețului imobiliarilor, ceea ce cred că nu-și dorește nimeni”, a încheiat Negrescu.

Avans de 40% dacă există asigurare

Inspirată de modelele occidentale, legea PSD spune că avansul trebuie plafonat la maximum 10% din prețul imobilului, dar acest prag ar putea crește până la 40%, dacă dezvoltatorul este asigurat. Fondurile ar fi ținute într-un cont special al firmei și ar putea fi cheltuiți doar pentru respectivul proiect.

Alexandru Bonea, co-fondatorul și directorul general al investitorului imobiliar Meta Estate Trust, crede că există și alte soluții legislative posibile.

”Acum, dacă soluțiile de a rezolva această problemă printr-un text de lege sunt multiple, ne putem inspira din multe locuri. De exemplu, dacă ne uităm ce se întâmplă în Emiratele Arabe Unite, care după 2008 a avut o criză destul de puternică, toate avansurile se țin într-un cont escrow de care dezvoltatorul nu se poate atinge. Desigur, acest cont este oglindit de multe ori cu un credit bancar. Indiferent de procentul avansului pe care un dezvoltator îl poate percepe, fondurile pot să fie folosite doar în cazul în care proiectul e finalizat și apartamentele se livrează clienților și atunci dezvoltatorul intră în posesia sumelor de bani. În nefericitul caz în care proiectul se blochează, banii sunt înapoiați. Este o structură care funcționează foarte bine”, susține Bonea.

Acesta pune în vedere faptul că tăierea unei surse de finanțare va schimba regulile jocului în piața imobiliară, ceea ce avantajează companiile care pot plasa capital.

„În schimb, ce se întâmplă (cu propunerea din România – n.r.) este că va opri acest mecanism de finanțare din pre-contractarea apartamentelor. Dacă se va folosi orice instrument pentru a pondera acest fenomen, e clar că noi vom avea un avantaj competitiv și mai mare, pentru că noi în final suntem plasatori de capital în piață imobiliară și, odată ce capitalul devine mai greu accesibil, jucătorii care dețin capital și-l pot investi vor avea o putere de negociere mult mai mare. În schimb, trebuie să ne uităm și ce se va întâmpla, care vor fi implicațiile în piață, fiindcă ele pot să fie multiple. Trebuie să fie tratat cu foarte multă atenție”, a declarat Bonea.